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フラット35借りました おすすめ銀行やメリット・デメリット【理想は民間の銀行ローン】

投稿日:2015年9月5日 更新日:

住宅ローンのフラット35を借りたので、その理由や民間の銀行住宅ローンにしなかった理由など。

フラット35にしたメリット、デメリットも解説いたします。

最も手数料が安かった銀行も。

正直なところ本当は民間の銀行ローンにしたかった理由とは・・・?

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フラット35とは

フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携してみなさまに提供している長期固定金利住宅ローンです。長期固定金利住宅ローンは、資金のお受取時にご返済終了までのお借入金利・ご返済額が確定する住宅ローンですので、長期にわたるライフプランを立てやすくなります。

フラット35は国が実施している住宅ローンですね。

特徴はなんといっても「ずっと固定金利」ってところです。

借入金額が何千万単位なので少し金利が上がっただけでも月々の返済がけっこう変わります。

例えば3000万借りて2%金利だと月々10万円ほどですが、3%になると11万5千円ほどになります。

もちろん金利が下がることもあるので、その場合は損ですが

「そのうち金利上がるかも・・・ドキドキハラハラ」

というのは精神衛生上よろしくはないので安心感はあると言えます。

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フラット35と民間の銀行住宅ローン比較

私は正直なことを言えば、民間の住宅ローンにしたかったんですよ。

なぜかと言うと、なんといっても民間の方は

団体信用生命保険(団信)がタダ

のところがあるからです。

団信とはローンを払っている人が無くなったり高度障害になると以降のローン支払いが免除になる保険です。

借入残高1000万円ごとに年間35800円かかります。

追加で3大疾病(銀行によって8大疾病なんかもある)を付けると、がんになった時などにも免除されます。

追加料金が高いんですけどねー。3000万借りていたら通常の団信保険料にプラスして100万円ぐらいです。

 

団信が無料のところは住信SBIネット銀行、三菱UFJ信託銀行、りそな銀行・・・と、けっこう多いです。

特に住信SBIは8大疾病まで無料で付いています。

 

団信は借入額にもよりますが、3000万借りると総額200万円、3大疾病を付けたら300万・・・。

それが無料というのはめちゃ大きいです。

詳しいシミュレーションはこちらでどうぞ。

機構団信特約料シミュレーション(外部サイト)

民間の方でも固定金利は可能ですし、こちらの方がメリットは大きいように感じますね。

どれぐらい金利が上下するとフラット35が有利かなどは、こちらのサイトが参考になりました。

民間ローンvsフラット35徹底比較(外部サイト)

上のサイトだと、10年後に金利が3%上がらない限り民間のローンの方が安い

となっています。

このサイトの当時と現在(平成27年9月)では金利が変わっていてその差は縮まっていますが、よほどでない限りは民間の方が安く済むようですね。

 

購入する価格や時期にもよりますし、銀行もいろいろあるので比較をして一番お得なところを探すがおすすめです。

無料でいろいろな銀行の手数料等を比較をし、そのまま一括仮審査を行うこともできます。

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では、なぜうちではフラット35にしたか?

フラット35のメリット

併用ローンがあるので頭金が少なく済む

併用ローン、諸費用ローン、パッケージローンとも言われる、一緒に借りれるローン。

こちらは固定ではなく変動金利です。

住宅ローンは基本、住宅購入価格の8~9割までしか借りられません。

9割のところが多いですが、3000万の買い物をするなら300万は現金で必要と言うことです。

家を買うならそれぐらい貯めとけって話ですが、私の家では貯金は保険という形で払っています。

例えば学資保険ですね。

正確には学資保険代わりの低解約返戻金型保険なのですが、それは置いといて・・・。

 

保険で貯金しているので手持ち貯金はそんなにありませんでした。

そういう場合に、併用ローンで購入価格の10割まで借りることができます。

 

よくネットには「頭金ゼロで家を買うと破産のモト」とか書いてあります。

借入が多くなると返済額も多くなりますからね。

 

でも、手持ちが300万円足りなければ300万円安い家を買ったらいいじゃないって思い、特に気にしませんでした。

 

手持ちが少ない場合に、フラット35は魅力です。

私がフラット35を選んだ理由はこれです。

というか、これだけです。

貯めてから買うという選択肢もありますが、現在(平成27年)は低金利の時代なので、貯めている間に家賃を払って、さらに金利も上がってしまって・・・では何もメリットがないですよね。

 

ちなみに、住宅を買う際には手付金というものがあるので、さすがに100万円は必要だと思ってください。

うちの場合、不動産屋さんが「コンビニのATMって一日に50万円までしか下ろせませんよね。50万円で結構です」と

50万にしてくれました。

ちなみに、建築条件付き土地(土地建物セットで買える)でした。

土地、建物が完全に別な注文住宅だともっとかかる可能性もあるので不動産屋さんにご確認ください。

限度額が多い

年収によって借りられる額は変わってきますが、その限度額がフラット35の方がずっと多いのです。

民間だと3000万円まで借りられる人は、フラットだと4000万も余裕でしょう。

当然、いっぱい借りるとそれだけ返済が大変なので要注意。

フラット35のデメリット

上に書いてきましたが、民間だと団信が無料なところもあるのに、フラットだと思いっきり有料なところ。

団信の加入は任意ですが、入っておかないと心配ですよね。

しかし、若い人であれば団信には入らず民間の生命保険で代用した方がお得になったりします。

加入が任意と言うのはフラット35だけなので、若い人には良いかもしれません。

一般に、35歳以下であれば団信より普通の生命保険の方が安いと言われています。

参考:35歳以下なら、家を買っても団体信用生命保険なんか入らないほうが良い (外部サイト)

 

そして、もう一つは融資のタイミングが建物が完成した後だということ。

マンションや中古住宅、建売住宅ならあまり問題ありませんが、一から建てる場合は完成後の融資になり、その月の金利が適用されるので金利がいくらになっているのか予想しづらいというのがあります。

フラット35のおすすめ銀行

フラット35の金利はほぼどこの銀行でも一定なのですが(たまに他より高いところもあるので一応チェックしてくださいね)差が出るのが融資手数料です。

10万円以上の差も普通に出るので安いところを選ばないと損ですね。

浮いたお金で火災保険料10年分も払えたりしますから。

 

最も手数料が安かったところはどこにでもある大手銀行だったのですが、そこは契約している不動産屋さんと契約しているから一番安かったです。

インターネットで調べたところ、楽天銀行の「融資金額×1.08%」が特に安いですが、提携しているところは1.026%でした。

銀行HPで見ると1.836%となっています。

提携していなければ1.836%だったのでしょう。

提携、すごい。

 

提携していない場合でも、住信SBIネット銀行はフラット35には珍しく団信に8大疾病を付けられる(しかも安い)のでおすすめです。

普通は3大疾病(ガン、脳卒中、心筋梗塞)までですが、SBIだとそれに加えて高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎も対象です。

これらの疾病により所定の就業不能状態になった時に返済が保証されるので、この上なく心強いですね。

あるのと無いのでは安心感が全然違うと思います。

しかも、この8大疾病の追加料金がとても安いのです。

借入金額×0.05%が事務手数料に上乗せされるだけなので、3000万円借りても15万円(税抜)で済みます。2000万円だと10万円。

通常、3大疾病でも100万円は上乗せされるのに、8大疾病もついて15万円は破格ですね。

手数料は2.0%と特別安くはないですが、8大疾病の安心感を付けるならここを選ばない手はないと思います。

シミュレーションや仮審査もスピーディにできるのでおすすめです。

8疾病保障を付けられるフラット35 

 

他には優良住宅ローン㈱という会社もあります。

こちらは、住宅性能評価物件なら事務手数料が0.5%、そうでないなら0.8%ととても安く設定されています。

追記:2016年10月に優良住宅ローンで顧客情報漏えいのニュースがありました。

優良住宅ローン 

私の場合、優良住宅ローンだと住宅性能評価を受けるのに追加工事代金がかかったり、併用ローンにも手数料がかかったりであまり安くならなかったのでやめました。

 

以上です。

家はとても高い買い物なので、じゅうぶんご検討して納得のいくローンを組んでください。

 

☆☆最後まで読んでいただきありがとうございます☆☆

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